Lorsque vous achetez un appartement en copropriété, le vendeur doit vous transmettre les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales (AG). Pourtant, très peu d’acheteurs prennent réellement le temps de les lire attentivement.

Ces documents ne sont pas là par hasard : ils peuvent cacher des informations précieuses, parfois même inquiétantes, sur l’état réel de la copropriété. Voici les 5 signaux d’alerte à ne surtout pas ignorer dans une AG.

⚠️ 1. Des travaux importants votés (ou à venir)

Un des signaux les plus fréquents est la présence de travaux de grande ampleur déjà votés ou en cours de discussion. Par exemple :

• Ravalement de façade,

• Réfection de toiture,

• Mise aux normes d’un ascenseur,

• Travaux d’isolation thermique…

📌 Pourquoi est-ce problématique ?
Si les travaux sont votés avant votre achat, c’est à vous (futur propriétaire) de les régler, même s’ils n’ont pas encore commencé. Cela peut alourdir considérablement votre budget (plusieurs milliers d’euros par propriétaire).

⚠️ 2. Des impayés de charges récurrents

Dans un PV d’AG, une mention récurrente à des « impayés », des « procédures en cours contre des copropriétaires » ou des « difficultés de recouvrement » est un indicateur clair :

• La copropriété peut avoir des difficultés financières,

• Risque d’augmentation des charges,

• Mauvaise ambiance, conflits internes…

📌 Pourquoi est-ce problématique ?
Des impayés réguliers entraînent une dégradation des finances de la copropriété, pouvant limiter l’entretien des parties communes, retarder des travaux nécessaires ou provoquer une hausse des charges à long terme.

⚠️ 3. Des litiges judiciaires en cours

Si l’assemblée générale mentionne une action en justice, un litige avec un coproprié­taire, avec la commune ou avec une entreprise, il s’agit d’un point sensible à surveiller :

• Ces procédures peuvent durer plusieurs années,

• Les frais d’avocats ou d’experts sont financés par les copropriétaires,

• L’issue est incertaine, avec parfois des coûts supplémentaires en cas de condamnation.

📌 Pourquoi est-ce problématique ?
Les litiges judiciaires révèlent une gestion complexe, tendue et coûteuse de la copropriété.

⚠️ 4. Des refus récurrents de voter des travaux nécessaires

Lorsqu’on observe dans plusieurs PV que des travaux pourtant urgents ou nécessaires (toiture fuyarde, chauffage défectueux, ascenseur vétuste) sont régulièrement repoussés ou refusés, c’est mauvais signe :

• Mauvaise entente entre copropriétaires,

• Difficultés financières,

• Risque que les problèmes s’aggravent et coûtent plus cher à terme.

📌 Pourquoi est-ce problématique ?
Vous risquez d’acheter un appartement dans une copropriété mal entretenue, nécessitant des investissements encore plus importants à l’avenir.

⚠️ 5. Une absence répétée de copropriétaires aux AG

Une faible participation aux assemblées générales (moins de 30 % des copropriétaires présents, par exemple) est souvent révélatrice :

• D’une copropriété peu concernée ou impliquée,

• De difficultés de décision sur des sujets importants,

• D’une gestion approximative ou passive.

📌 Pourquoi est-ce problématique ?
Une faible implication des copropriétaires empêche souvent de prendre des décisions fortes ou efficaces pour préserver le bâtiment.

💡 Que faire si vous repérez ces signaux d’alerte ?

Si vous identifiez un ou plusieurs de ces signaux, ne paniquez pas, mais agissez vite :

• Posez immédiatement des questions à l’agence ou au notaire : clarification, devis des travaux, détail des impayés ou litiges.

• Réévaluez éventuellement votre offre ou négociez une baisse de prix pour anticiper les frais supplémentaires.

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📌 Résumé pratique : les 5 points à vérifier absolument dans un PV d’AG

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