Revenus pris en compte par les banques : ce que vous pouvez (ou non) intégrer
Les salaires et revenus professionnels stables
La base de tout dossier de prêt reste le salaire net imposable figurant sur vos fiches de paie. Pour les salariés en CDI, il est intégralement pris en compte, hors primes exceptionnelles. Les revenus variables (primes, commissions) ne sont retenus que s’ils sont réguliers et prouvés sur plusieurs années. Pour les indépendants, professions libérales et auto-entrepreneurs, la banque se base sur la moyenne des revenus déclarés sur 2 ou 3 ans. Plus la stabilité est démontrée, plus le revenu sera valorisé dans le calcul de la capacité d’emprunt.
Les revenus locatifs et patrimoniaux
Les banques acceptent généralement d’intégrer les loyers perçus au titre d’un investissement immobilier. Cependant, elles appliquent souvent un abattement (généralement 70 %) pour tenir compte des risques de vacance ou d’impayés. Les revenus fonciers déclarés sont donc valorisés partiellement. De même, les pensions alimentaires perçues peuvent être intégrées si elles sont stables et justifiées par une décision de justice. Les dividendes et autres revenus financiers sont analysés au cas par cas, en fonction de leur régularité et de la pérennité de l’entreprise concernée.
Les revenus exclus du calcul bancaire
Certains revenus, bien que réels, ne sont pas pris en compte par les banques dans le calcul du taux d’endettement. C’est le cas des allocations familiales, des aides sociales (APL, RSA, prime d’activité), ou encore des revenus exceptionnels ponctuels (prime de départ, héritage, vente d’actifs). Ces sommes peuvent améliorer votre reste à vivre au quotidien, mais elles ne sont pas considérées comme suffisamment stables pour sécuriser un crédit à long terme. De même, une activité secondaire trop récente ou informelle ne sera pas valorisée tant qu’elle n’aura pas un historique solide.
L’importance de la transparence et des justificatifs
Pour maximiser ses chances, un emprunteur doit présenter un dossier clair et complet. Chaque revenu déclaré doit être appuyé par un justificatif : fiches de paie, avis d’imposition, baux locatifs, jugement de pension alimentaire, etc. Les banques préfèrent un profil avec des revenus moins élevés mais stables, plutôt qu’un dossier gonflé par des rentrées d’argent ponctuelles. Chez Tomoia, nous aidons les acheteurs à comprendre quels revenus seront réellement retenus par les banques, afin de bâtir un projet immobilier réaliste et finançable.
📊 Revenus pris en compte vs revenus exclus
| ✅ Revenus pris en compte | ❌ Revenus exclus ou partiellement retenus |
|---|---|
| Salaires en CDI stables (hors primes exceptionnelles) | Allocations familiales, APL, RSA, prime d’activité |
| Revenus variables réguliers (commissions, primes annuelles prouvées) | Revenus exceptionnels (héritage, prime de départ, vente d’actifs) |
| Revenus des indépendants (moyenne sur 2–3 ans) | Activité secondaire trop récente ou non déclarée |
| Loyers perçus (généralement retenus à 70 %) | Revenus non justifiés ou informels |
| Pensions alimentaires perçues (jugement officiel) | Revenus financiers instables ou non pérennes |
| Dividendes réguliers, revenus patrimoniaux stables | — |
